Pirelli & C. Real Estate S.p.A.

Pirelli RE è uno dei principali operatori nazionali nei grandi progetti di sviluppo urbano e nelle iniziative di riqualificazione di aree dismesse, ambito in cui è stata pioniere avendo realizzato alcuni tra i più importanti interventi di trasformazione urbanistica in Italia e definendo nuovi standard a livello internazionale.

La Società ha attribuito, fin dalle origini, particolare attenzione alla gestione delle variabili economiche, ambientali e sociali che entrano in gioco nei propri progetti di sviluppo del territorio. La costante ingegnerizzazione dei processi è posta a presidio dell’efficienza di tutte le fasi dello sviluppo.

Partendo dal concetto di città quale bene collettivo, Pirelli RE ritiene che il progetto urbanistico debba trarre origine da una visione rispettosa del patrimonio locale (ambientale, storico, culturale) e al contempo aperta all’innovazione sostenibile, capace di soddisfare i bisogni presenti e prospettici dei cittadini, accrescendone benessere e qualità della vita e generando nuova attrattività e opportunità di sviluppo per il territorio.

Un tale approccio si estende dall’intervento urbanistico nel suo complesso al singolo edificio, integrando saperi e competenze multidisciplinari e diverse specializzazioni. Questo significa agire su più livelli e curare sia gli aspetti estetico-funzionali, sia quelli di ecosostenibilità, sia infine le cosiddette “soft-qualities” e il comfort degli edifici.

In Pirelli RE, l’attenzione agli aspetti ambientali si esplica attraverso tre principali attività:

il monitoraggio e la riduzione degli impatti ambientali dell’attività svolta nelle proprie sedi;
l’offerta ai propri clienti proprietari di immobili di soluzioni atte a ridurre i potenziali impatti ambientali derivanti dalla conduzione degli immobili;
lo sviluppo di progetti per nuove realizzazioni, nei quali viene prestata particolare attenzione agli aspetti di sostenibiltà sociale, economica ed ambientale, al contempo perseguendo la massima valorizzazione del territorio in termini di attrattività e competitività sullo scenario globale.

Pirelli Real Estate si avvale di specifici Sistemi di Gestione per migliorare la qualità, l’efficacia e l’efficienza dei propri processi.

Nel 2002 la Società Pirelli & C. Real Estate Facility Management ha avviato il Sistema di Gestione Ambientale, che è stato certificato in conformità ai requisiti dello standard ISO 14001. Anche la Società Ingest Facility, acquisita nel corso del 2007, è certificata in conformità ai requisiti dello standard ISO 14001. Tale certificazione si estende inoltre a tutti i cantieri coordinati dalla sede di Milano.

L’attività oggetto della certificazione riguarda la progettazione, il coordinamento e l’erogazione di servizi di conduzione e manutenzione immobiliare ed impiantistica, gestione calore e climatizzazione presso impianti civili pubblici e privati, servizi alle persone, agli spazi ed alle imprese limitatamente alle attività svolte presso i cantieri operativi coordinati dalla sede di Milano.

Il coordinamento a livello centrale da parte della Direzione Qualità e Processi, permette di assicurare che tutte le attività svolte da società del Gruppo, coinvolte a vario titolo nell’erogazione di servizi, si svolgano in conformità a criteri di qualità congruenti e rispondano a requisiti riconosciuti a livello internazionale. Strumenti di deciso supporto in tal senso sono i sistemi di controllo e rilevazione interni della qualità dei processi (legati anche ai sistemi informativi aziendali) e la conduzione di sondaggi di customer satisfaction.

Si ricorda che per approfondimenti relativi alla Dimensione Ambientale del Settore Real Estate è disponibile il Bilancio di Sostenibilità della controllata Pirelli & C.Real Estate S.p.A..

Sviluppo eco-sostenibile del territorio

Nel 2007 Pirelli RE ha lanciato“Ecobuilding” , il primo programma integrato di edilizia eco-sostenibile da parte di un operatore immobiliare, volto a costruire nel rispetto dell’ambiente.

Il programma riguarda i nuovi progetti di sviluppo in tutti i segmenti di mercato, dal residenziale al terziario, rappresentando ormai la base imprescindibile per tutti i progetti futuri promossi da Pirelli RE.

Ecobuilding si articola intorno a quattro direttrici principali: efficienza energetica; utilizzo di materiali eco-compatibili; uso di fonti rinnovabili; comfort abitativo.

Nel loro insieme, le soluzioni adottate dal programma consentono di raggiungere elevati standard di qualità, ecosostenibilità e risparmio energetico, anticipando l’evoluzione normativa: notevoli i benefici per l’ambiente quali la riduzione dell’immissione di CO2 nell’aria, la riduzione dell’energia elettrica necessaria al funzionamento dell’edificio e un sempre maggiore utilizzo di fonti rinnovabili.

Di seguito vengono citati alcuni progetti di sviluppo esemplari del programma Ecobuilding, in particolare nei settori residenziale e direzionale.

Progetto “Eastgate Park” - innovativo parco industriale integrato, che ha vinto il “Premio Urbanistica” a Urbanpromo 2006 per l’alta qualità ambientale raggiunta dal progetto che si integra con il territorio circostante rispettando criteri di sostenibilità ambientale e socio economica.

Progetto Golfo Aranci - Anche le residenze turistiche di questo progetto adottano sistemi costruttivi innovativi che favoriscono il risparmio energetico e il miglioramento del comfort abitativo.

Riconversione in uffici area Breda in Bicocca - Si tratta del progetto vincitore del concorso a inviti che si è svolto nel 2007 per la riconversione in uffici dell’ex mensa e della portineria del complesso industriale Breda in Bicocca; il progetto si è distinto per l’adozione di innovative soluzioni costruttive in linea con i criteri di sostenibilità ambientale.

Progetto “Malaspina” - L’area del Progetto Malaspina è situata alle porte di Milano. Il progetto di Pirelli Re, sviluppato in Joint Venture con Aedes e Banca Antonveneta, nasce con un’attenzione particolare al benessere e alla qualità della vita, per vivere e lavorare in un contesto ambientale di pregio. Residenze e uffici si affacciano infatti sul lago Malaspina, in una delle più grandi aree verdi della Lombardia, nell’ambito del progetto regionale “Dieci grandi foreste per la pianura”, un polmone d’ossigeno e natura che si estende per un totale di 720.000 mq.

Il lotto 2 del progetto Malaspina è terminato. Le scelte

progettuali condotte hanno consentito il raggiungimento di una certificazione energetica in Classe B, un traguardo che risulta ancora più importante se si considera che gli edifici in questione, pur essendo concessionati antecedentemente all’entrata in
vigore del D.lg. 311/2006 e quindi senza l’obbligo di certificazione energetica, venivano già a suo tempo progettati con la sensibilità di chi sa che il risparmio energetico è il primo passo verso l’ecosostenibilità.

L’obiettivo che si intende raggiungere con la realizzazione del Lotto 3 (presso Pioltello) all’interno del Progetto Malaspina è il conseguimento della classe di efficienza energetica A. Il salto di classe di efficienza energetica da B ad A permette di risparmiare circa 20 KWh/ m2 anno che, per un appartamento di 100 m2, corrisponde ad un risparmio di circa 180-200 Euro/anno e ad una sensibile riduzione nell’emissione di CO2 .

Le scelte rivolte verso un consistente risparmio energetico sono state:

Teleriscaldamento e teleraffrescamento;
Cappotto termico - sistema di isolamento esterno dell’involucro edilizio a pannelli che,in termini di efficienza energetica, implica un miglioramento di circa il 10% a parità delle altre condizioni;
Ventilazione meccanica controllata con recupero di calore dall’aria estratta e re-immissione negli ambienti, così da ridurre il consumo di energia per riscaldare l’aria di rinnovo. Questo tipo di impianto, oltre a garantire una costante salubrità dell’aria, permette di ottenere un importante risparmio energetico (20%) rispetto ai consumi che avrebbero gli edifici con solo l’isolamento dell’involucro;
Qualità degli infissi in alluminio, scelti in allumio a taglio termico, con vetrocamera riempita di gas argon e con trattamento basso emissivo.

Alle azioni volte al risparmio energetico si accompagnano inoltre obiettivi di comfort abitativo, termico, acustico ed ambientale, perseguite cone le modalità che seguono.

Comfort termico: tutti i locali sono riscaldati e raffrescati tramite un sistema a pannelli radianti a soffitto i quali,. utilizzando l’irraggiamento come modalità di trasmissione dell’energia termica (caldo/freddo), ne consentono una distribuzione uniforme
Comfort acustico, ottenuto mediante l’uso di: involucro composto da muratura a cassa vuota e infissi con vetrocamera stratificato e doppia battuta; pannelli fonoassorbenti all’interno delle pareti divisorie tra appartamenti; tappetini in gomma riciclata per l’isolamento dal rumore da calpestio all’interno dei solai interpiano; isolamento dei condotti degli impianti; soffitti radianti maggiormente silenziosi rispetto ai fan coils
Comfort ambientale: le residenze sono localizzate all’interno di un contesto che gode di elevate condizioni di salubrità dell’aria in quanto 1) il teleriscaldamento sostituisce l’utilizzo
di combustibile da bruciare e 2) sulle facciate dei nuovi edifici è stata adotatta una finitura in pittura fotocatalitica eco-attiva, ovvero un rivestimento che, attraverso l’azione della luce attiva un processo di trasformazione delle sostanze nocive in sostanze innocue, risanando l’atmosfera

Il progetto Pirelli Headquarter 2

Progetto “Headquarter 2 (HQ2)” - Il nuovo intervento denominato Headquarter 2 è il progetto che rappresenta l’ampliamento della sede esistente HQ1, che pertanto ospiterà gli uffici di Pirelli Re. Si tratta di un edificio che sorgerà proprio di fronte l’HQ1, che presenta una superficie lorda di 12.070 m2 e si distribuisce su cinque piani fuori terra e due piani interrati per l’autorimessa. Un’immagine dell’edificio HQ2, tratta dal relativo progetto.

È in corso il processo per il conseguimento di una Certificazione Ambientale prodotta dall’organizzazione iiSBE ITALIA che, avvalendosi del sistema GBC elaborato nell’ambito del processo internazionale Green Building Challenge, qualifica un edificio assegnando un livello di sostenibilità in funzione del rispetto dei diversi requisiti di cui si compone il proprio protocollo.

Particolare attenzione è stata posta nella progettazione dell’involucro, per il quale sono state operate scelte strutturali che consentano, in funzione dell’”esposizione” dell’edificio e grazie al teleriscaldamento, un consumo energetico nettamente inferiore al requisito minimo che sarà obbligatorio rispettare a partire dal 1 Gennaio 2010. Ciò si traduce in un risparmio economico del 20-30% rispetto ai costi a carico di un edificio standard.

È inoltre prevista una riduzione di consumo dell’acqua potabile, derivante da sistemi di utilizzo dell’acqua piovana raccolta.

Progetto “Giardini Viscontei”- Anche il progetto “Giardini Viscontei”, iniziativa di sviluppo immobiliare in corso di realizzazione a Cusago (MI), costituisce un esempio di edilizia eco-sostenibile nell’ottica di Ecobuilding. Le scelte progettuali adottate puntano infatti ad ottenere un prodotto innovativo e allo stesso tempo costruito sul concetto di sostenibilità “dentro e fuori”.

Il progetto, per il quale al momento della redazione del presente documento sono avviate le opere di urbanizzazione, si estende su un’area di circa 16.000 mq e prevede la realizzazione di tredici edifici di due o tre piani su due lotti, per un totale di 200 appartamenti in un contesto rurale a bassa densità del costruito, immersi nella natura e nella tranquillità della campagna intorno a Milano.

Grazie all’adozione di soluzioni tecnologiche innovative, Giardini Viscontei raggiunge la Classe di efficienza energetica A, con conseguenti riduzioni in termini di emissioni nocive prodotte.

Nel rispetto dei requisiti del progetto Ecobuilding ci si è inoltre indirizzati verso soluzioni rivolte allo sfruttamento di fonti rinnovabili, come l’ uso dell’acqua di falda, il riutilizzo dell’ acqua piovana per l’irrigazione delle aree a verde, l’utilizzo di un impianto fotovoltaico.

Il progetto “Giardini Viscontei” di Pirelli RE

L’utilizzo di rivestimenti in pittura fotocatalitica, le ampie aree a verde che caratterizzano il sito, l’assenza di emissioni di CO2, insieme a tutte le altre scelte esposte collaborano all’ottenimento di un elevato comfort abitativo interno ed esterno.

Sintesi delle prestazioni ambientali delle sedi Pirelli Real Estate

L’attenzione alla gestione degli impatti ambientali ha anzitutto comportato, da parte di Pirelli RE, particolare attenzione agli aspetti di risparmio energetico nelle proprie sedi. È stato quindi adottato il sistema di teleriscaldamento (riscaldamento centralizzato fornito da AEM tramite una centrale termica remota che produce acqua calda e fredda distribuita attraverso sottoservizi) per la sede centrale di Milano (Headquarter). Analoga soluzione è prevista per l’HQ 2, attualmente in corso di progettazione.

Un altro esempio di gestione orientata all’uso razionale dell’energia è rappresentato dall’impianto di cogenerazione del Centro direzionale del comprensorio di Ivrea, in cui operano società di Pirelli RE e società terze (Vodafone, Wind, Olivetti, Olivetti MS, ecc.). Tale impianto, di proprietà di Pirelli RE e gestito da Pirelli RE Integrated Facility Management, fornisce energia termica ed elettrica anche a terzi che operano nel comprensorio. Analoga soluzione è in corso di implementazione per il comprensorio di Pozzuoli.

Le tabelle che seguono mostrano la performance registrata nelle principali Sedi di Pirelli RE nel corso del 2007, in termini di consumi rilevanti monitorati.

Si specifica che i dati 2007 sotto riportati non vengono confrontati con la performance 2006 in quanto i numerosi spostamenti interni di personale tra le diverse sedi non hanno consentito un raffronto su basi omogenee. Alla luce dell’esperienza, quindi, a partire dal 2008 la rilevazione dei consumi verrà monitorata pesando i consumi non più solo sui metri quadri degli edifici, ma anche sulla presenza media di organici negli edifici stessi durante l’anno di riferimento.

PRESTAZIONI AMBIENTALI DELE SEDI PIRELLI REAL ESTATE- Consumi totali
Consumi totali	HQ Milano	Torre U7 Milano	Sede Roma	Sede Napoli	Totale
Acqua (mc)	17.539	6.083	6.169	1.323	31.114
Energia Elettrica (MWh)	3.320	1.218	847	196	5.581
Olio combustibile (Kg)	(¹)	(¹)	(²)	(²)	n.d.
Energia Termica (MWh)	1961	350	non presente	non presente	2.311
1 presente impianto di teleriscaldamento 2 i consumi non sono noti perché al riscaldamento provvede direttamente la proprietà che ne riaddebita i costi come parte del canone

PRESTAZIONI AMBIENTALI DELLE SEDI PIRELLI REAL ESTATE - Consumi specifici
Consumi specifici per mq (¹)	HQ Milano	Torre U7 Milano	Sede Roma	Sede Napoli
	27.078 mq	5.121 mq	7.339 mq	1.619 mq
Acqua (mc/mq)	0,65	1,18	0,84	0,82
Energia Elettrica (MWh / mq)	0,12	0,24	0,11	0,12
1 I dati si riferiscono ai consumi per mq in quanto parte delle aree sono occupate da società terze di cui non è noto il numero di risorse.

A quanto sopra, si aggiunge il monitoraggio della quantità/tipologia dei rifiuti speciali prodotti nelle principali Sedi di Pirelli RE e comprensori gestiti nel corso del 2007. Si veda in tal senso la tabella seguente:

PRESTAZIONI AMBIENTALI DELE SEDI PIRELLI REAL ESTATE - rifiuti totali
Rifiuti totali	HQ Milano	Torre U7 Milano	Sede Roma	Sede Napoli	Totale
Non Pericolosi (Kg)	2.136	7.828	517	1.716	12.197
Pericolosi (Kg)	226	73	0	1	300
TOTALE	2.362	7.901	517	1.717	12.497