Pirelli & C. Real Estate è il leader del mercato immobiliare in Italia e tra i principali operatori a livello europeo, grazie a un modello di business innovativo, standard professionali elevati e un’organizzazione flessibile e dinamica.
Pirelli RE è un alternative asset manager specializzato nel settore immobiliare, che gestisce fondi e società proprietari di immobili e non performing loan nei quali coinveste con quote di minoranza, allineando i propri interessi a quelli degli investitori e ai quali fornisce, così come ad altri clienti terzi, tutti i servizi immobiliari specialistici.
La sua mission è originare nuove opportunità di investimento che abbiano un positivo impatto tanto sul business quanto sulla industry di riferimento e una ricaduta sostenibile sulla comunità e sull’ambiente, creando così valore per tutti gli stakeholder.
Gli obiettivi strategici che essa include sono:
- rafforzare la posizione di leadership nel mercato immobiliare italiano ed esportare il proprio modello di business all’estero, in particolare nei Paesi dell’Europa Centrale e Orientale
- creare valore per i patrimoni gestiti, con un allineamento di interessi tra investitori e gestore
- innovare i prodotti e i servizi immobiliari per una risposta qualitativa ai bisogni degli utilizzatori finali e degli investitori
- creare e diffondere una cultura avanzata nel settore immobiliare
- ispirare il proprio sistema di corporate governance alle best practice internazionali
- orientare i comportamenti aziendali verso valori di sostenibilità e responsabilità sociale.
Le principali attività del Gruppo sono:
- individuare opportunità di investimento per tipologia di prodotto immobiliare (residential, commercial e Non Performing Loan - NPL), e mercato geografico (Italia, Europa Centrale e Orientale)
- svolgere attività di gestione professionale
- fornire servizi specialistici di qualità (integrated facility management, property management, credit servicing e agency).
La Società nel corso del 2007 ha consolidato la leadership in Italia e guadagnato una posizione di rilievo sul mercato Europeo; a livello di risultato operativo comprensivo dei proventi da partecipazione ha fatto registrare una crescita del 10%.
I driver strategici di questa evoluzione sono stati l’espansione internazionale nell’Europa Centro Orientale, la crescita del patrimonio gestito in particolare attraverso fondi immobiliari, l’eccellente performance in un segmento strategico e dalle alte barriere all’ingresso quale quello dei NPL, la crescita e la rivisitazione organizzativa dell’area dei servizi specialistici e l’ulteriore qualificazione delle attività di sviluppo in Italia e nell’Est Europa.
Un immobile Pirelli RE a Düsseldorf
Per quanto concerne il processo di internazionalizzazione, Pirelli Real Estate ha concluso nel 2007 alcuni importanti deal: in Germania, con il coinvestimento in società leader quali DGAG e BauBecon, che hanno portato il totale degli asset gestiti a oltre Euro 3 miliardi, posizionando la Società tra i top player italiani; e nella New Europe, siglando due nuove joint-venture con il Gruppo UniCredit in Romania e Bulgaria, che si aggiungono a Pirelli Pekao Real Estate in Polonia: due realtà in grado di replicare il successo ottenuto sul mercato polacco, dove crescita e risultati sono stati così rapidi da anticipare i tempi di sviluppo previsti dell’attività.
A fine esercizio circa il 29% del patrimonio immobiliare gestito dalla Società risultava collocato all’estero, in Germania e Polonia in particolare, in forte incremento rispetto alla quota dello scorso anno (14%) e superando con largo anticipo gli obiettivi fissati dal piano triennale addirittura per il 2008 (20-25%).
Anche in virtù di queste operazioni,è aumentato ulteriormente il patrimonio gestito complessivamente dal Gruppo, che ha raggiunto Euro 15 miliardi, contro Euro 14,5 miliardi del 2006: si tratta di un dato che colloca Pirelli Real Estate tra i principali operatori continentali. Significativa è anche la quota media gestita per conto terzi, pari a Euro 10,8 miliardi (equivalenti al 72%), a conferma del riconoscimento delle nostre capacità gestionali specialistiche.
Nell’area dei servizi, l’esercizio appena concluso ha registrato importanti operazioni straordinarie e investimenti per la razionalizzazione dell’intera struttura allo scopo di renderla più snella, efficiente e qualificata sul piano competitivo europeo. Nell’ambito dei servizi tecnici, dopo l’acquisto di Ingest Facility è stata costituita, insieme a Intesa Sanpaolo, Pirelli RE Integrated Facility Management, dando origine al leader italiano nel settore. Nei servizi commerciali è proseguita l’integrazione del network in franchising in Pirelli RE Agency, effettiva dal 1° gennaio 2008.
Analisi economica
Ai fini della lettura delle principali grandezze di conto economico di seguito riportate si segnala che il risultato operativo comprensivo dei proventi da partecipazioni è da considerarsi, per la tipologia di attività svolta dalla società, l’indicatore più significativo nell’esprimere l’andamento dei risultati.
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Analisi economica (in milioni di Euro) |
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2007 |
2006 |
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Ricavi aggregati pro quota 1 |
1.543,1 |
1.560,0 |
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Ricavi consolidati 2 |
853,1 |
702,0 |
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Risultato operativo 3 |
50,4 |
103,7 |
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Risultato da partecipazioni |
186,2 |
110,7 |
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Risultato operativo comprensivo dei proventi da partecipazioni 4 |
236,5 |
214,4 |
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Risultato netto di competenza |
151,1 |
159,5 |
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1 i ricavi aggregati pro-quota esprimono il totale del volume d’affari del Gruppo e vengono determinati dai ricavi consolidati integrati dai ricavi pro-quota delle società collegate, joint venture e Fondi in cui il Gruppo partecipa. Il valore a dicembre 2007 viene indicato al netto delle vendite a costo, per cessione quote, degli immobili della società DGAG alle joint venture con RREEF e MSREF per Euro 1.295,6 milioni. 2 Il valore a dicembre 2007 viene indicato al netto delle vendite a costo, per cessione quote, degli immobili della società DGAG alle joint venture con RREEF e MSREF per Euro 1.295,6 milioni. 3 Riferito a non performing loans, immobili e servizi 4 il risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazioni viene determinato dal risultato operativo (Euro 50,4 millioni) a cui si aggiunge la quota di risultato delle società valutate ad equity (Euro 117,0 milioni), dividendi da partecipate (Euro 2,2 milioni), i proventi da fondi immobiliari (Euro 11,0 milioni) ed il risultato da cessione partecipazioni (Euro 55,9 milioni). |
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I ricavi aggregati pro quota ammontano a Euro 1.543,1 milioni rispetto a Euro 1.560,0 milioni al 31 dicembre 2006.
I ricavi consolidati ammontano a Euro 2.148,7 milioni a fronte di Euro 702,0 milioni al 31 dicembre 2006. Al netto delle vendite a costo per cessione quote degli immobili della società DGAG verso le joint-venture con RREEF e MSREF (pari a Euro 1.295,6 milioni), ammontano a Euro 853,1 milioni (+22% grazie all’attività dei servizi specialistici). Il deconsolidamento, iniziato alla fine di marzo e completato nel trimestre 2007, ha riguardato sia il portafoglio terziario che quello residenziale.
Il risultato operativo comprensivo dei proventi da partecipazioni al 31 dicembre 2007 ammonta a Euro 236,5 milioni con un incremento del 10% rispetto a Euro 214,4 milioni dello stesso periodo dello scorso esercizio; al netto degli effetti del temporaneo consolidamento di DGAG, il risultato operativo comprensivo del risultato da partecipazioni ammonta a Euro 215,3 milioni.
Il risultato netto di competenza è pari a Euro 151,1 milioni, a fronte di Euro 159,5 milioni del precedente esercizio (-5%); al netto degli effetti del temporaneo consolidamento di DGAG, il risultato netto ammonta a Euro 162,8 milioni (+2%).
Analisi patrimoniale e finanziaria
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Analisi patrimoniale e finanziaria (in milioni di Euro) |
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31/12/2007 |
31/12/2006 |
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Immobilizzazioni |
886,1 |
581,7 |
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di cui partecipazioni in fondi e società d’investimento1 |
601,3 |
427,2 |
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di cui goodwill |
218,4 |
93,4 |
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Capitale circolante netto |
190,5 |
283,3 |
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Capitale netto investibile |
1.076,6 |
865,0 |
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Patrimonio netto |
720,1 |
708,7 |
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di cui patrimonio di competenza |
715,7 |
700,3 |
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Fondi |
66,8 |
59,9 |
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Posizione finanziaria netta (liquida) / a debito |
289,7 |
96,4 |
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Totale a copertura CNI |
1.076,6 |
865,0 |
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Posizione Finanziaria Netta al lordo dei finanziamenti soci |
816,1 |
430,5 |
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Capitale Netto Investito al lordo dei finanziamenti soci |
1.603,0 |
1.199,1 |
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1 la voce include le partecipazioni in società collegate, joint venture e altre partecipazioni (Euro 486,9 milioni), gli investimenti in fondi immobiliari (Euro 103,1 milioni) e le junior notes (Euro 11,3 milioni) |
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Le immobilizzazioni ammontano a Euro 886,1 milioni a fronte di Euro 581,7 milioni registrati a dicembre 2006, con un incremento di Euro 304,4 milioni dovuto sostanzialmente a due fattori: da una parte, agli investimenti nelle piattaforme di servizi di Ingest Facility e DGAG (+Euro 126,9 milioni) e a un incremento netto del valore delle partecipazioni in imprese collegate, joint-venture e fondi (+Euro 257,3 milioni); dall’altra alla cessione, nell’ambito dei non performing loans, dei titoli rivenienti dall’operazione ex Banco di Sicilia (Euro 83,1milioni) alla joint-venture tra Pirelli RE e Calyon.
Il capitale circolante netto è pari a Euro 190,5 milioni a fronte di Euro 283,3 milioni a fine 2006 (-Euro 92,8 milioni). La variazione è attribuibile per Euro 58,5 milioni all’effetto combinato di un decremento dovuto all’estinzione dell’anticipo per l’acquisizione di DGAG pagato nel periodo, e dal debito riferito a titoli non performing loans ex Banco di Sicilia. L’inclusione nel perimetro di consolidamento di Ingest Facility ha ulteriormente ridotto il circolante per circa Euro 12 milioni.
Il patrimonio netto di competenza ammonta a Euro 715,7 milioni rispetto a Euro 700,3 milioni del dicembre 2006, con un incremento di Euro 15,4 milioni. La variazione tiene conto del risultato del periodo (+Euro 151,1 milioni), della distribuzione di dividendi (-Euro 87,0 milioni) e di altre movimentazioni di patrimonio (-Euro 48,7 milioni), legate in gran parte all’acquisto di azioni proprie.
La posizione finanziaria è la seguente:
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POSIZIONE FINANZIARIA (in milioni di Euro) |
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31/12/2007 |
31/12/2006 |
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Posizione finanziaria netta |
289,7 |
96,4 |
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Finanziamento soci |
526,4 |
334,1 |
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Posizione finanziaria netta al lordo dei finanziamenti soci |
816,1 |
430,5 |
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Gearing 1 |
1,13 |
0,61 |
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1 il gearing corrisponde al rapporto tra la posizione finanziaria al lordo dei finanziamenti soci e il patrimonio netto |
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La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2007 è pari a Euro 289,7 milioni (Euro 96,4 milioni al 31 dicembre 2006).
La posizione finanziaria rettificata (espressa al lordo dei finanziamenti soci delle società partecipate con quote di minoranza) ammonta, al 31 dicembre 2007, a Euro 816,1 milioni (Euro 430,5 milioni al 31 dicembre 2006).
Il gearing è pari a 1,13 al 31 dicembre 2007 (0,61 al 31 dicembre 2006).
L’incremento dei valori sopra indicati e del gearing rispetto al 31 dicembre 2006 è legato agli importanti investimenti in Germania, all’acquisto delle quote di fondi, alla distribuzione di dividendi nonché all’acquisto di azioni proprie.
Prospettive per l’esercizio in corso
Tenuto conto del generale scenario economico-finanziario, la Società prevede per l’anno 2008 un risultato operativo comprensivo del risultato da partecipazioni in linea con l’anno precedente al netto degli effetti di DGAG.